אולם דבר אחד שחשוב יותר מתמיד נוכח רמות המחירים הגבוהות, הוא הביטחון שלכם כרוכשים בביצוע העסקה. עסקאות מקרקעין טומנות בחובן לא מעט סיכונים, בין אם מדובר בסיכוני מימון של קבלנים, ובין אם סתם מוכרים רמאים, אנחנו צריכים לשמור על עצמנו טוב טוב. מניסיוני בניהול עסקאות מקרקעין, הסתמכות על בחינת הניירת המשפטית ונסח הטאבו במשרד בלבד אינה תמיד מספקת. כאשר אני מייצגת לקוחות לרכישת דירה כעורכת הדין, שילוב ההכשרה כשמאית מקרקעין, מאפשר לי לקלוט ולזהות סיכונים בכל המישורים האפשריים, כאשר אני מגיעה פיזית לנכס ובוחנת אותו בשטח. הגישה האקטיבית שלי מסייעת לי לזהות פערים שעלולים לחשוף את הרוכשים לסיכונים כלכליים. הנה כמה דברים שאתם חייבים לדעת לפני רכישת דירה.
הבדיקות המקדמיות הנדרשות במישור המשפטי והפיזי
1.בחינת הרישום בטאבו
הדבר הבסיסי ביותר שבודקים בעסקאות נדל"ן, ואת זה כל עורך דין עושה, הוא לבדוק את הרישום בטאבו. הבדיקה הזאת יכולה למנוע המון סכנות, כמו הערות אזהרה קודמות, עיקולים ושיעבודים, צווי הריסה שיפוטיים שהוצאו נגד הנכס ועוד. מעבר לכך, קיים לעיתים פער בין המצב הפיזי של הנכס לבין הרישום הרשמי שלו בטאבו ובתיק הבניין. בעבר למשל, טיפלתי בנכס שנחזה לדירת מגורים, אשר בדיעבד היה רשום כמחסן. מצב זה עלול למנוע קבלת מימון בנקאי ולהפחית את שווי הנכס באופן מיידי.
2.זיהוי הבעלים באופן ודאי
עניין נוסף הוא זיהוי הבעלים בצורה ודאית. נוכחות של אדם בנכס והחזקת מפתח אינה הופכת אותו לבעלים החוקי. אני מקפידה לבצע אימות זהות מול נסח טאבו ולוודא התאמה מלאה בין האדם שעומד מולנו לבין השם הרשום במסמכים הרשמיים, כדי לשלול אפשרות של התחזות. זה נשמע טריוויאלי, אבל לפעמים זה מציל חיים.
3. איתור פיזי של ליקויים וחריגות בנייה
בדיקה מקדמית נוספת היא איתור ליקויים פיזיים וחריגות בניה במבנה, במיוחד בבתים צמודי קרקע ובדירות יד שניה. בעוד עורך הדין הסטנדרטי מגביל את עצמו בעיקר לגבולות המשרד, אני בכל עסקה יורדת לשטח. בהתאם לכך, אני מייחסת חשיבות עליונה להשוואת מצב הנכס בפועל להיתר הבניה המקורי המצוי בתיק הבניין ברשות המקומית. ההמלצה היא לעולם לא להסתמך על מראה עיניים, שכן חדרים שנוספו ללא היתר, סגירות מרפסת או פיצול יחידות דיור הם תופעה שכיחה. התאמת התשריט למציאות היא קריטית, שכן רכישת נכס עם חריגות חושפת את הקונה לקנסות ולצווי הריסה. במקרים של פערים תכנוניים, שמאי הבנק יפחית את עלויות ההריסה משווי הנכס, ובמקרים רבים יוביל בדרך כלל לסירוב למתן משכנתא, מצב העלול לגרור את הקונה להפרת חוזה יסודית.
ניתוח תכנוני וסביבתי של הנכס
4.בדיקת התוכניות העתידיות
בכל עסקה חשוב להתייחס לסיכונים תכנוניים נסתרים, ובמרכזם נושא ההפקעות. רוכשים רבים בוחנים את גבולות המגרש הפיזיים בשטח, אך מתעלמים מהרישום התכנוני. קיימת חשיבות עליונה לבדיקת תוכנית המתאר לאיתור רישום הפקעה על חלק מהמגרש. לעיתים רצועת שטח בחזית המגרש מיועדת להתרחבות של כביש סואן או מדרכה ציבורית בעתיד. אם תגלו את התוכנית הזאת באיחור, המשמעות היא שאתם תרכשו נכס אחר ממה שהתכוונתם, ולכל הפחות נכס ששווה פחות ממה שסוכר בעסקה בפועל.
אם כבר תוכניות, בעסקת מקרקעין חייבים לבצע בחינה של תוכניות בניין עיר עתידיות סביב הנכס. בדיקה זו מטרתה לבחון האם קיימות תוכניות שעתידות להפוך נוף פתוח לאתר בניה רועש או למגדל שיחסום את האוויר.
5. פעלו לאיתור מטרדים סביבתיים
מוטב להרחיב את הבדיקה למטרדים סביבתיים קיימים: מומלץ לבצע בדיקה סביבתית בשעות שונות של היממה לאיתור מטרדי רעש, או לאתר מתקני תקשורת כגון אנטנות סלולריות המכוונות ישירות לדירה. כשבודקים נכס, צריך לבדוק גם את הדברים האלה, שיכולים לפגוע במחיר הנכס הנרכש שנים ספורות לאחר ביצוע העסקה.
היבטים מסחריים וחוזים מול קבלנים ומוכרים
6.סיכונים חוזיים ועמידה בהוראות חוק המכר
ישנם סיכונים ייחודיים הנוגעים לרכישת דירה מקבלן, למשל בכל הנוגע לחוזים אחידים של קבלנים והגנה מפני חיובי יתר. חוזים אלו מנוסחים לרוב מנקודת המבט של החברה היזמית וכוללים סעיפים המאפשרים שינויים במפרט. עריכה משפטית מוקפדת מוודאת כי החוזה עומד בהוראות חוק המכר העדכניות, המגבילות את האפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, ואוסרות על המשך ההצמדה לאחר מועד המסירה החוזי גם במקרה של איחור מצד הקבלן. הדבר מונע גבייה של כספים עודפים מהרוכשים.
7.ערבות כספי משקיעים
בעסקאות קבלן, חשוב לבחון את מנגנון הבטחת כספי הרוכשים לאורך כל שלבי העסקה, ושהוא נעשה בהתאם לחוק המכר. יש לוודא קבלת ערבות בנקאית מלאה בהתאם לחוק המכר, ולשלם אך ורק באמצעות פנקס שוברים רשמי ולאשר שחרור כספים עתידיים רק לאחר אישור הנדסי על התקדמות הבניה בפועל בשטח.
8. בניית לוח תשלומים מדורג
בעסקאות יד שניה, כלל ברזל מבחינתי הוא לעולם לא להעביר את התשלום הראשון למוכר בטרם נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו. יש להקפיד על בניית לוח תשלומים מדורג, במסגרתו מוחזק סכום משמעותי בחשבון נאמנות עד להמצאת אישורי המיסים, העירייה והיטלי ההשבחה הנדרשים להעברת הבעלות.
9.הסכנה של מסירת דירה באיחור
כאשר רוכשים דירה מקבלן, הסכנה הנפוצה במיוחד היא איחור במסירת הנכס, בפרט בימים אלו של מציאות ביטחונית בלתי יציבה. קבלנים משתמשים בשלל סיבות וטענות לזכות שלהם לאיחורים ארוכים ללא פיצוי משמעותי, לרוב תוך שימוש בסעיפי כוח עליון גורפים. במצבים אלו יש לבחון את טענות הקבלן לכוח עליון, ולראות האם ניתן להתמודד איתן ראייתית. בסופו של דבר, חובת ההוכחה היא של הקבלן. מעבר לכך, אני מזהירה רוכשים מסעיפים המאפשרים לקבלן להאריך את מועד המסירה עקב עיכובים של צדדים שלישיים, ומוודאת כי הפיצוי ישולם בפועל מדי חודש באופן שוטף ולא יידחה למועד המסירה הסופי.
אל תחתמו על זכ"ד ללא ייעוץ
הדבר האחרון שחשוב לי לציין נוגע לסיכונים המשפטיים של זיכרון דברים. גם אם אתם רואים נכס שמוצא חן בעיניכם, אתם חייבים לשקול מילים, כי אתם עשויים להיות מחויבים חוזית גם לפני החתימה החגיגית. לצורך העניין, התכתבות ווטסאפ הכוללת הסכמה על מחיר ומועד פינוי עלולה להיחשב כזיכרון דברים ולעמוד בדרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין.
קביעה זו רואה ביום חתימת ההסכמה כיום המכירה לכל דבר, ומפעילה מרוץ של 30 ימים לדיווח לרשויות המס. אי דיווח במועד חושף את הצדדים לקנסות איחור כבדים וריביות פיגורים. יש להימנע מגיבוש הסכמות, גם דיגיטליות, בטרם השלמת מלוא הבדיקות המשפטיות והתכנוניות.
עסקת מקרקעין דורשת ניהול סיכונים ובדיקת נאותות משולבת. כעורכת דין מקרקעין אני מכירה היטב את החשיבות של שילוב ידע משפטי מעמיק, לצד הבנה תכנונית ושמאית. אלה נועדו להבטיח ביצוע עסקה בטוחה וכדאית, ללא הוצאות חריגות ובלתי צפויות. אם אתם צריכים עו"ד מקרקעין בעלת ידע והכרות עם עולם השמאות - פנו אליי, עו"ד מקרקעין לימור ארבל, ואשמח לייעץ לכם בנושא.